地产企业当前什么样的融资工具最好？前两天（2014年11月8、9日）在清华大学深圳研究生院给中小企业精英讲学，给来自城投集团的学员咨询中推荐了当前债券融资新品种-永续债。
永续债也叫无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。
比如，永续债以5年期设定赎回时间，即发行人有权在第5个和其后每个付息日按面值加上应付利息赎回债券，应付利息包括所有递延支付的利息。而永续债的每个付息日，发行人可以自行选择将当期利息以及已经递延的所有利息，推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的限制。
在国际资本市场上，永续债是比较成熟的金融产品,一般被归为混合类资本工具，在满足一定条件下，永续债甚至可以计入发行人的净资产，而金融机构和公用事业企业是海外永续债的两大主要发行人群体。
据统计显示，目前国内永续债发行多集中在城投、能源、房地产等企业，以国有发行人为主，主体评级一般需在AA+及以上,利率较其它债券高。
永续债的性质介于股权与债权之间，具有“类股权”的性质，常常被发行人用作补充资本金、提升信用评级、修饰报表、锁定长期限融资资金等。一句话，永续债可以象股金一样当作长期资金使用，故又被叫做“债券中的股票”。
2013年10月底，武汉地铁已发行了23亿元国内首个可续期公司债券。其实，包括万科地产、保利地产、富力地产、中信地产、金地地产、碧桂园地产、雅居乐地产、招商地产、佳兆业地产等，均为在香港上市的地产企业，都有可能或正在使用永续绩，因此也有地产永续债之称。
但是，笔者认为，任何一个融资工具与方法的使用，都要注意风险控制。比如地产永续债，如果开发商业绩不佳，甚至破产，银行就面临着很大风险，因为银行是在开发商所有负债中是最后主张权利机构--这对于银行而言，便是风险所在。
正如人所言：永续债是在当前管制条件下银行与地产企业结盟绕开监管的一个资本工具，其产生与存在固然有其合理性，但其中的风险也不容小觑。
而对于地产企业而言，永续债让其在在短时间内获得了资金、降低了负债率，而如果经营不善于，或外部经营环境发生变化，就可能面对逐次加高的利息，反而是得不偿失。
所以，银行为规避风险，要么用高利率倒逼企业尽早还钱。据悉，恒大的合同中设置了2+N 条款，也就是说，前两年的是正常利率（第一年约定利率为12%，第二年为13%），第三年如不还钱，可直接跳到18%，以后可逐年递增；要么与一、二线城市的项目合作；要么有抵押或担保，比如土地、物业、股权等质押、法人担保，或海外上市地产商出具代偿承诺函。
对于地产企业而言，更在慎重引入永续债，不要有奶便是娘。